2014年上半年廣州樓市遇冷，蘿崗、番禺等地不斷涌現(xiàn)“購房打折”、“零首付”等促銷活動;下半年開局不利，中心城區(qū)樓市也不再淡定，連日來，南方日報(bào)記者走訪房價(jià)素來堅(jiān)挺的珠江新城和越秀學(xué)位房發(fā)現(xiàn)，有珠江新城高端樓盤業(yè)主因搬離廣州急賣愿降百萬，單價(jià)跌破3萬元;而曾經(jīng)一方難求的越秀名校學(xué)位房也有業(yè)主提出降價(jià)四成出售。

　　■市場掃描

　　掛中介無回音 業(yè)主降價(jià)賣樓

　　珠江新城豪宅

　　7月是傳統(tǒng)的房市銷售淡季，據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，6月30日—7月6日，廣州全市網(wǎng)簽均價(jià)15672元/平方米，比前一周16666元/平方米下降5.96%;新建商品住宅網(wǎng)簽1079套，環(huán)比減少17.19%;銷售面積12.94萬平方米，環(huán)比降幅22.78%。截至7月11日，7月樓市均價(jià)為17894元/平方米，跌至2013年7月的水平。

　　成交價(jià)格方面，中心六區(qū)的高價(jià)盤除黃埔和越秀外，均出現(xiàn)不同程度的下滑。從交易量來看，增城、番禺、花都憑借“以價(jià)換量”戰(zhàn)略仍然穩(wěn)居主導(dǎo)地位，中心六區(qū)的活躍度遠(yuǎn)不及郊區(qū)，各中介公司均表示中心城區(qū)成交量起碼下降兩成。

　　南方日報(bào)記者走訪市場時(shí)，中裕地產(chǎn)有限公司的員工表示目前公司已停市，不再增加房源。而在樓盤跌幅榜中，荔灣區(qū)的荔港南灣、路勁雋瀧灣，海珠區(qū)海印明珠花園榜上有名。

　　面對從郊區(qū)延伸至市中心的降價(jià)潮，準(zhǔn)備到外地工作的梁女士近日通過朋友圈主動讓利自己在珠江新城睿峰大廈的物業(yè)，113.33平方米的精裝一手現(xiàn)樓出價(jià)380萬元，比市價(jià)低了將近100萬元。據(jù)了解，梁小姐之前掛出房子時(shí)，要價(jià)500余萬元，但是一直無人問津。“中介公司把價(jià)格抬太高了，房子一直賣不出去。”急于搬離廣州的梁女士直言，如果還沒有人買，她350萬元也愿意賣。據(jù)周邊中介介紹，目前珠江新城睿峰大廈的物業(yè)均價(jià)4.5萬元以上，梁女士的房子樓層、朝向、裝修保養(yǎng)都非常好，并不是他們忽悠梁女士放高價(jià)，而是這個(gè)房子確實(shí)市價(jià)500萬元以上。若一年前這個(gè)價(jià)格很快能轉(zhuǎn)手，只是現(xiàn)在行情不好，大家都在觀望。

　　珠江新城在售新盤嘉裕公館(精裝修)現(xiàn)時(shí)均價(jià)4.5萬—5萬元，與6月相比每平米跌了1000元，購房九八折，但當(dāng)記者試圖議價(jià)時(shí)，售樓小姐回應(yīng)不會有下降空間。據(jù)該樓盤負(fù)責(zé)人介紹，雖然從5月開始這里的價(jià)格有稍微下滑，但珠江新城的房價(jià)大趨勢仍在上漲。中原地產(chǎn)南國花園分行的營業(yè)經(jīng)理葉先生表示，上半年珠江新城所謂的“跌價(jià)”，摻雜有“吹風(fēng)”的因素：“一開始的吹風(fēng)價(jià)抬得很高，實(shí)際開盤時(shí)把價(jià)格壓低，讓外界誤以為市區(qū)樓價(jià)也大幅度下降，但實(shí)際并不是這樣。”

　　等半年沒人買 業(yè)主降價(jià)四成

　　名校學(xué)位房

　　學(xué)位房素來是廣州房價(jià)“抗跌寶地”，但南方日報(bào)記者近日走訪越秀和天河區(qū)學(xué)位房時(shí)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主們也不那么淡定了。

　　據(jù)中原地產(chǎn)中介經(jīng)理介紹，在5月份一套35平方米、帶有農(nóng)林下路小學(xué)學(xué)位的32年樓齡學(xué)位房，單價(jià)4.29萬元。如今業(yè)主報(bào)出的單價(jià)不到3萬元。而同樣一個(gè)小區(qū)更好的樓層朝向，一套55平方米售價(jià)170萬元的房源，目前放出的單價(jià)為3.09萬元，降幅近四成。

　　天河省級重點(diǎn)華陽小學(xué)周邊有十多個(gè)二手樓盤，這里也是很多學(xué)生家長瞄準(zhǔn)的高端學(xué)位房。中介們稱，如今很多業(yè)主能夠議價(jià)。比如一套僑怡苑90平方米的樓梯樓三房單位放盤價(jià)260萬元，業(yè)主說最低可賣245萬元。這套房從去年8月就放盤了，業(yè)主一直死咬260萬元，但是上個(gè)月業(yè)主主動提出降15萬元。遠(yuǎn)東大廈一套109平方米的三房單位，開價(jià)340萬元，業(yè)主最近表示，如果有人誠心要買可以降價(jià)10萬元。

　　7月15日下午，接連有中介聯(lián)系上南方日報(bào)記者，聲稱業(yè)主急賣，如果誠心買可以再少十幾萬元。如果是一次性付款，能夠再便宜個(gè)幾萬元，“這種情況從來沒有過，絕對是大筍盤”。

　　這種情況還蔓延到天河區(qū)東方片區(qū)的高端樓盤，那里有天府路小學(xué)和廣州市113中學(xué)的重點(diǎn)學(xué)位，又靠近天河公園，一手樓盤熹園單價(jià)逾5萬元。但最近不少業(yè)主也大幅降價(jià)拋售學(xué)位房。在新世界東逸花園二期東北朝向一套90多平方米帶精裝修的房子，以前業(yè)主掛牌280余萬元，但是一直無人問津，最后業(yè)主直降50萬元出手。

　　□中介形勢

　　中小中介炒人關(guān)門店 大中介轉(zhuǎn)做高傭一手

　　南方日報(bào)記者連日走訪多間中介發(fā)現(xiàn)，雖然受到周邊區(qū)域降價(jià)潮影響，中心城區(qū)樓市大多比往日冷清，但整體樓價(jià)并未松動，只是有價(jià)無市。記者來到中原地產(chǎn)的市中心門店時(shí)正值下午最繁忙的營業(yè)時(shí)分，業(yè)務(wù)員擠滿了咨詢臺，但店內(nèi)卻未見顧客。中原地產(chǎn)的路先生坦言，許多原本打算在珠江新城置業(yè)的顧客都紛紛轉(zhuǎn)向郊區(qū)，城區(qū)生意大不如前。但他同時(shí)表示，隨著珠江新城配套設(shè)施日漸完善，只要“筍盤”一出現(xiàn)仍能較快被消化，“從5月份開始，珠江新城二手樓銷量確實(shí)不及過去，部分二手業(yè)主議價(jià)幅度由2%—5%調(diào)整到5%—10%，但大部分業(yè)主寧愿把房子租賃或者干脆放著，也不愿意這么快降價(jià)賣。”在越秀、天河等一些名校周邊的中介，也很少有看樓客，中介門店門可羅雀，不少中介轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手樓拿高傭。

　　據(jù)多家中介公司透露的消息稱，廣州本地地產(chǎn)中介公司裕豐地產(chǎn)最近百余人集體辭職，主要因?yàn)楣緲I(yè)務(wù)量大跌以及內(nèi)部矛盾所致。在廣州金碧社區(qū)共有11家二手中介店，員工100人左右。但上月一下子走了三四十人，關(guān)閉了4家店。去年紅火時(shí)，中原地產(chǎn)一個(gè)門店幾乎每月都有三四十單(僅指二手買賣不含租賃)，可今年截至7月，總共不過30來單。

　　廣園東鳳凰城某中介公司本來有50多人，因?yàn)闆]業(yè)績僅6月份一個(gè)月便有20多人辭職。該公司負(fù)責(zé)人稱，一手盤降價(jià)搶走了很多二手客，照這樣下去，估計(jì)不到國慶節(jié)，小的中介公司就得關(guān)門大吉了。現(xiàn)在這家公司為了留住中介人員，把提成提高到30%，而有的小中介公司甚至提到40%，但沒人買房，再高也沒用。

　　據(jù)調(diào)查，目前很多中介轉(zhuǎn)做一手樓銷售。不少按揭公司也叫苦連連，比如大源按揭今年上半年的月均單數(shù)和去年下半年相比，下降約20%。億誠按揭、競宇按揭、良策按揭等公司近期的房貸業(yè)務(wù)量均下降了一至兩成。誠賽按揭和去年同期相比，業(yè)務(wù)量至少降一半。

　　□業(yè)界聲音

　　抗跌秘訣在租賃 樓價(jià)拐點(diǎn)看政策

　　南方日報(bào)記者隨后采訪了滿堂紅市場部高級經(jīng)理周峰，他同意供求關(guān)系是影響今年廣州樓市價(jià)格的主要因素，同時(shí)指出去年11月的“穗六條政策”對外地賣家的制約，以及購房者觀望心理導(dǎo)致的成交量縮減，也是今年樓市購買力削弱的重要原因。對于城郊有別的價(jià)格下降幅度，他表示，今年3月份開始的一手房價(jià)格跟風(fēng)下調(diào)主要集中在郊區(qū)，而今年珠江新城地區(qū)均價(jià)3.5萬元以上，同比尚有5%—10%升幅。“珠江新城這個(gè)版塊比較特殊，它對應(yīng)的消費(fèi)群體以金領(lǐng)階層為主，這一類購買群體資金相對充裕，完全可以通過買賣手中的物業(yè)來周轉(zhuǎn)資金，價(jià)格變動對豪宅盤的影響，顯然不及對剛需房，特別是對首次置業(yè)的資金偏弱買家來得明顯。”他預(yù)計(jì)，中心城區(qū)版塊至少在未來2至3個(gè)月后才會有價(jià)格回落的趨勢。

　　目前市中心出現(xiàn)的多個(gè)抗跌盤，都打著“臨近江景”、“地鐵上蓋”、“學(xué)位房”等口號，對此周峰認(rèn)為，比起江景和配套設(shè)施，是否抗跌主要還是看該物業(yè)在租賃市場的表現(xiàn)，“珠江新城和天河北在租賃市場上表現(xiàn)都較為活躍，中小面積的單位在高端版塊里的租金尤其堅(jiān)挺，相對于市里的其他版塊要高幾個(gè)檔次，因此屬于抗跌性能較強(qiáng)的物業(yè)。”租賃屬于剛性需求，比起房價(jià)跌落，今年租賃市場的價(jià)格依然保持穩(wěn)步上漲，在房價(jià)不穩(wěn)定的情況下，許多持觀望態(tài)度的消費(fèi)群體都會選擇租賃作為過渡方式來改善住房條件，這又刺激了租賃價(jià)格的進(jìn)一步抬升。

　　對于下半年的樓市走勢，周峰預(yù)測第三季度的成交量不會有太大起色，一手發(fā)展商和二手小業(yè)主會有繼續(xù)調(diào)整價(jià)格迎合市場的需要，由郊區(qū)蔓延至中心城區(qū)的降價(jià)依然是主要趨勢。“現(xiàn)在二三線城市已經(jīng)陸續(xù)取消限購政策，但廣州市場屬于一線城市，目前政府還是以理性為主，暫時(shí)不會有太明顯的松動。如果政策不放松，年底依然難有回升。”中原地產(chǎn)南國花園分行的營業(yè)經(jīng)理則認(rèn)為，下半年珠江新城應(yīng)該會“止跌回升”。據(jù)滿堂紅跑馬地分店的工作人員透露，等待珠江新城版塊價(jià)格下調(diào)再入市的房客，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸有出來活動的跡象。