自2008年至今，深圳首個(gè)面向低收入家庭配售的經(jīng)濟(jì)適用房桃源村三期已滿5年，按合同規(guī)定，業(yè)主可申請(qǐng)取得住房全部產(chǎn)權(quán)。可近日桃源村三期業(yè)主卻被告知，要拿紅本必須繳納70萬(wàn)—100萬(wàn)元不等的房屋增值收益，這讓業(yè)主不能接受，他們認(rèn)為，只拿紅本不出售就不應(yīng)該收增值收益。

　　針對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題，深圳市住建局表示，補(bǔ)交增值收益符合經(jīng)適房相關(guān)管理規(guī)定，并將盡快出臺(tái)已售經(jīng)濟(jì)適用房取得完全產(chǎn)權(quán)增值收益繳納辦法。

　　業(yè)主

　　經(jīng)適房上市轉(zhuǎn)讓不該“一刀切”

　　記者日前來(lái)到桃源村三期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)多處懸掛著寫有“還我紅本，按合同辦事”字樣的橫幅。根據(jù)業(yè)主向記者出示的購(gòu)房合同第16條規(guī)定：“簽訂購(gòu)房合同滿5年的，買方可依據(jù)深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)管理規(guī)定申請(qǐng)取得住房全部產(chǎn)權(quán)。住房上市轉(zhuǎn)讓的收益分成，按政府屆時(shí)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府在同等條件下可優(yōu)先購(gòu)買。”

　　對(duì)于合同，眾多業(yè)主理解認(rèn)為，只要經(jīng)適房滿5年補(bǔ)交地價(jià)即可獲得紅本，即商品房產(chǎn)權(quán)。另外，取得完全產(chǎn)權(quán)和上市轉(zhuǎn)讓應(yīng)該要分別對(duì)待，不該“一刀切”。“住房上市轉(zhuǎn)讓才需要和政府分成，但我們只需要拿紅本，根本沒(méi)想轉(zhuǎn)讓。”業(yè)主張先生告訴記者，桃源村三期的業(yè)主大多數(shù)已經(jīng)五六十歲，且沒(méi)有穩(wěn)定收入，大概90%的人至今未還完房貸，從未想過(guò)出售該房屋。

　　記者隨后查看了相關(guān)政策，根據(jù)2008年1月18日發(fā)布的《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》第四十二條規(guī)定：“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，買受人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按屆時(shí)同地段、同類型普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu);買受人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。”

　　但在2010年6月出臺(tái)的《深圳市保障性住房條例》規(guī)定：“年限屆滿后，購(gòu)買保障性住房的家庭或者單身居民申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)繳納土地收益并按照市政府確定的標(biāo)準(zhǔn)繳納房產(chǎn)增值收益等價(jià)款。”但對(duì)此規(guī)定。業(yè)主認(rèn)為，該條例是在簽訂合同之后才出臺(tái)的，應(yīng)該依照“法不溯及過(guò)往”的原則執(zhí)行。

　　另?yè)?jù)了解，《深圳共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)》方案正試行，如果業(yè)主想將房子上市出售，政府要收不低于50%的增值收益，市民可以選擇直接支付這一部分費(fèi)用，將其變?yōu)樯唐贩俊Ｈ绻荒苤Ц叮部梢詫⑦@一部分增值轉(zhuǎn)化為政府產(chǎn)權(quán)，即達(dá)到共有產(chǎn)權(quán)的形式。雖然這個(gè)方案還在研究當(dāng)中，但業(yè)主表示，供房供了半輩子后，房子卻不是自己的，沒(méi)法給后代一個(gè)交代。

　　政策制定方

　　業(yè)主會(huì)否轉(zhuǎn)讓無(wú)法口頭承諾

　　參與深圳市保障房相關(guān)管理?xiàng)l例制定的深圳住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳靄貧表示，經(jīng)濟(jì)適用房年滿上市，與政府按照一定比例來(lái)分成是國(guó)家和地方都明確規(guī)定的。“是轉(zhuǎn)讓的時(shí)候收增值收益，還是辦紅本的時(shí)候收?只是時(shí)間問(wèn)題。而一旦辦了紅本，就意味著房子是可以在市場(chǎng)上流通的商品房，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。從政府管理的角度來(lái)看，一旦給了紅本，以后在市場(chǎng)上的行為就難以監(jiān)管了”。

　　陳靄貧表示，利用保障房和商品房之間的差價(jià)來(lái)尋租是全國(guó)范圍內(nèi)都存在的現(xiàn)象，拿了紅本后會(huì)否轉(zhuǎn)讓房屋是無(wú)法用口頭來(lái)承諾的，經(jīng)適房一旦獲取商品房產(chǎn)權(quán)就已經(jīng)脫離了保障房監(jiān)管體系，假如業(yè)主把房屋拿去出售，將導(dǎo)致新一輪的社會(huì)公平危機(jī)，對(duì)保障房體系造成很嚴(yán)重的影響。

　　“保障房的本質(zhì)是保障低收入人群的居住問(wèn)題，擁有綠本和紅本對(duì)居住來(lái)說(shuō)不造成任何影響，真的沒(méi)打算出售房屋的話，也沒(méi)必要糾結(jié)是否擁有紅本。”陳靄貧認(rèn)為，不轉(zhuǎn)讓不抵押和擁有綠本沒(méi)有區(qū)別。

　　針對(duì)業(yè)主提出的沒(méi)有紅本就無(wú)法給后代繼承的問(wèn)題，陳靄貧表示：“現(xiàn)行的保障房制度保障的是個(gè)人及家庭，并不意味著也要保障子孫后代。”他表示，現(xiàn)行的法律雖然沒(méi)有明確子女不能繼承保障房，但下一步法律是會(huì)明確的，子女不屬于低保人士是不得繼承保障房的。“這一批的保障房或許還有獲利的空間，今后的保障房體系將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)。”

　　此外，陳靄貧也向記者表示，按照深圳市住房保障改革的政策要求，今后的所有保障房都將要封閉運(yùn)作，不能流向商品房市場(chǎng)。“保障房一旦允許上市，就容易建一批賣一批，在土地資源緊張的情況下，就會(huì)出現(xiàn)保障房建設(shè)用地難以為繼的局面。因此，從政府管理的角度來(lái)說(shuō)，這樣的舉措是合理的。”

　　針對(duì)業(yè)主提出的辦理紅本交增值收益有悖合同約定的問(wèn)題，深圳市住建局對(duì)媒體表示，取得完全產(chǎn)權(quán)需補(bǔ)交增值收益有法律依據(jù)，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同中也有約定，因合同發(fā)生爭(zhēng)議，由買賣雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可通過(guò)訴訟或仲裁方式解決。目前住建局已起草了《深圳市已售經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)增值收益繳納辦法》(送審稿)，該辦法經(jīng)市政府審定發(fā)布后，即可受理符合規(guī)定條件的經(jīng)適房購(gòu)買人取得完全產(chǎn)權(quán)的申請(qǐng)。

　　觀察人士

　　可在上市交易環(huán)節(jié)設(shè)“關(guān)卡”

　　深圳市黨代表、星辰律師事務(wù)所律師鄒新鋒在走訪桃源村三期業(yè)主，并仔細(xì)查閱相關(guān)政策條文時(shí)發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)房合同及2008年和2012年出臺(tái)的對(duì)保障性住房的相關(guān)規(guī)定中，出現(xiàn)的“全部產(chǎn)權(quán)”“完全產(chǎn)權(quán)”這兩個(gè)概念的定義均較為模糊，“全部產(chǎn)權(quán)和完全產(chǎn)權(quán)是否就是商品房產(chǎn)權(quán)呢?那些還完房貸全款擁有綠本的業(yè)主是否也是擁有全部產(chǎn)權(quán)或者完全產(chǎn)權(quán)的呢?”鄒新鋒認(rèn)為，這些問(wèn)題都有必要梳理，并向業(yè)主交代清楚。

　　觀察人士楊先生認(rèn)為，政府在與業(yè)主簽訂合同的時(shí)候就應(yīng)該向業(yè)主明確，房子年滿5年后需要繳納增值收益才可辦理商品房房產(chǎn)證，在業(yè)主都清楚知悉的情況下作出購(gòu)買選擇。他認(rèn)為，從目前的合同來(lái)看，繳納增值收益方可辦理商品房房產(chǎn)證的規(guī)定顯得有點(diǎn)模糊，難怪現(xiàn)在業(yè)主接受不了。楊先生認(rèn)為，政府要防止業(yè)主拿到紅本后出售房屋可以有多種監(jiān)管渠道，比如房屋在國(guó)土部門交易過(guò)戶環(huán)節(jié)就可以設(shè)定關(guān)卡，審核該房屋是否具備過(guò)戶資格。

　　“從字面上來(lái)看，經(jīng)適房合同條款是模糊的，按照國(guó)家規(guī)定，取得商品房產(chǎn)權(quán)只需要繳納土地差價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)。”萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所律師齊巖冰認(rèn)為，政府不應(yīng)該把補(bǔ)交上市銷售的增值收益作為前置性的約束，而應(yīng)該在后期銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管。

　　記者手記

　　經(jīng)適房姓“商”將與保障背道而馳

　　桃源村三期業(yè)主盼了5年，終于盼到了房屋“轉(zhuǎn)正”之日，可沒(méi)想到事情進(jìn)展如此不順利。

　　誠(chéng)然，從政府監(jiān)管的角度出發(fā)，從獲取產(chǎn)權(quán)環(huán)節(jié)就征收一筆增值收益的確可以向社會(huì)表明政府完成了對(duì)保障房的監(jiān)管職能，但正如業(yè)主和觀察人士所言，作為公共服務(wù)的提供方，政府是否可以探討更為合適的監(jiān)管方式，而不是以便于監(jiān)管為由犧牲一部分人的利益。

　　事實(shí)上，作為解決住房困難人群居住問(wèn)題的經(jīng)適房或安居房，一旦成為商品房就徹底失去保障功能和意義，這與設(shè)置保障房的初衷相違背。倘若一批又一批經(jīng)適房或安居房年屆已滿，都能以商品房的性質(zhì)在市場(chǎng)上自由流通，在土地資源難以為繼的情況下，深圳又何以迎接未來(lái)涌現(xiàn)的住房困難的人群呢?

　　保障房也好，安居房也罷，都應(yīng)該在特定范圍內(nèi)流通，真正實(shí)現(xiàn)商品房和保障房并行的雙軌制度。在政策出臺(tái)時(shí)就應(yīng)明明白白地告知業(yè)主，該房源的性質(zhì)和未來(lái)的走向，在充分知情的情況下考慮是否申購(gòu)，這是讓一個(gè)城市的保障體系做得更完善、走得更遠(yuǎn)的方式。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 卓泳